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余裕洋在面对这位看似年轻的客户时，心中生出了更多的谨慎。因此，他对待苏晨的问题格外认真，回答也更为详尽。
在脑海中梳理了一番思绪后，他娓娓道来：“香江的地产涨价狂潮大概是从前年开始的，到去年底，也就三年多的时间。但就在这短短的时间里，政府拍卖的地价飙升了近67倍，房价也翻了三倍不止。
还有中环的联邦、国际两栋大厦，在半年内两次转手，价格就从10.89亿涨到了22.35亿，涨幅超过一倍。现在香江的房价，平均每尺大概要1000元左右。”
苏晨兴致勃勃地追问：“余律师，没想到你对地产金融这么在行，这些数字记得这么清楚！”
余裕洋笑了笑：“在香江，谁不关心地产和金融呢？特别是这几年，感觉大家都在炒股、炒房。就像我们刚才聊的房产，以前买房只需交5%到10%的定金，买个‘楼花’就能进场交易。
那时候，楼市已经不是单套房子的买卖，而是一栋楼一栋楼的交易。不过从去年开始，政府加强了监管，对‘楼花’交易重税，这才让市场稍微冷静了点。
至于那些楼盘的交易情况，我之所以记得这么清楚，是因为我们律所都参与过那些交易。”
苏晨听后，心中一动。他感觉到其中似乎隐藏着某种机会，虽然还不明确，但这并不妨碍他深入了解。于是，他以谦虚的口吻继续询问：“那交了‘楼花’定金后，余款是怎么支付的呢？”
“一般都是通过银行贷款。”余裕洋解释道，“过去几年楼市火爆，银行对房产的估值偏高，有些小银行甚至能贷到估值的90%。
但去年开始，楼市涨幅放缓，通常只能贷到估值的60%左右。而且，贷款利率也从1978年的大约6.7%飙升到了去年的21%。”
